案例分析 免租期和一次性收取房屋租金的财税处理

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甲资产经营管理有限公司(以下简称甲方)从事房地产经营管理、租赁、销售与物业管理。2013年8月，甲方与乙方签订了一份房屋经营租赁合同。甲方出租给乙方的商业用房总建筑面积3000平方米，原值1000万元。租期自2013年9月1日至2016年12月31日，其中2013年9——12月为免租期。双方约定，年租金80万元，乙方在2014年1月10日前将三年租金240万元一次性支付给甲方。乙方按期支付房租。mjJ
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　　现从房产税和企业所得税角度，分析甲方在免租期和一次性取得房屋租金情形下的财税处理。mjJ
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　　房产税mjJ
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　　《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)明确，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。mjJ
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　　主管税务机关规定，从价计征房产税按原值扣除30%后的计税余值计算。2013年9-12月，甲方应交房产税=1000*(1-30%)*1.2%*4/12=2.80万元。2014-2016年，各年按租金收入申报房产税=80*12%=9.60万元。mjJ
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　　企业所得税mjJ
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　　《企业会计准则讲解——租赁》(2010版)。出租人对经营租赁提供激励措施，如提供免租期的，出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内出租人应当确认租金收入。2013年应确认租金收入=240/(36+4)*4=24万元。2014-2016年，每年应确认房租收入=240/(36+4)*12=72万元。mjJ
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　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税若干问题的通知》(国税函[2010]79号)规定，根据《实施条例》的第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中如果交易合同或协议中规定的租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。mjJ
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　　《国家税务总局关于做好2009年企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)文件。企业在计算应纳税所得额及应纳所得税时，财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定未明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。因此，在免租期和一次性收取房租条件下，财务上确认的租赁收入与税法规定应一致，即2013年房租应税收入24万元，2014-2016年，每年房租应税收入72万元。mjJ